YÜKLENİYOR
İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer Belediye Gazetesi’nin sorularını yanıtladı.
İzmir Halk Konut Projesi’nden bahseder misiniz? Projenizin amacı nedir?
TUNÇ SOYER: 30 Ekim depreminde hasar gören, yıkılan, yıkılacak ya da riskli yapı kabul edilen binaların mevcut yapı yönetmeliklerine uygun olarak yeniden yapılması, yurttaşların konut sahibi olması amacıyla Halk Konut Projesi’ni hayata geçirdik. Projemizin hikâyesi canımızı yakan bir olaya dayanıyor, ancak bugüne ve geleceğe dair umudun da sembolü oluyor. Depremzedeler, onlarca müteahhitle, firmayla görüşmüştü ve sonuç alamamıştı. Projenin amacına ulaştığını İzmir Depremzedeleri Dayanışma Derneği Başkanı Haydar Özkan’ın sözleri özetledi: “Bizi cesaretlendirmenizle dernek olduk, kooperatif fikri depremzedeler için umut oldu.” Gayemiz, insanlara umut olmak, bu umudu kendilerinin inşa edebilmesi için onlara destek vermek.
Türkiye’de ilk kez uygulanan bu modelden tüm depremzedelerin yararlanmasını amaçlıyoruz. Halk Konut Projesi’nin en önemli hedefi, halkı örgütlü bir güç hâline getirmek, ekonomik girişimci yapmak. Belediyemizin iştiraki İZBETON’u ve iş insanlarının kurduğu yapı kooperatiflerini sürece dahil ederek kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırdık. Kooperatifçilik modelini depremzedeler için de hayata geçirerek, kentsel dönüşüm çalışmalarımızda olduğu gibi, elde edilen rantı o binadaki kooperatif üyesi daire sahipleri arasında paylaştırıyoruz.
%100 uzlaşı, yerinde dönüşüm, belediye güvencesi ve garantörlük ilkeleriyle yürüttüğümüz kentsel dönüşüm çalışmalarına eklediğimiz kooperatifçilik modelini, İzmir depreminin yaralarını sarmak için uygulamaya koyduk. Toplumcu belediyecilik anlayışıyla Türkiye’de ilk kez uygulanan bu model, Bayraklı Manavkuyu Mahallesi’ndeki Dilber Apartmanı’yla başladı. Apartman sakinleri, Halk Konut 1 Yapı Kooperatifi’ni kurarak, yapacakları yeni binaların müteahhidi oldu. Süreç, belediyemizin şirketleri EGEŞEHİR A.Ş. ve İZBETON A.Ş.’yle Bayraklı Belediyesi şirketi BAYBEL A.Ş.’nin oluşturduğu “Ortak Girişim” ve kooperatif tarafından yürütülüyor. Ortak Girişim’le Halk Konut 1 Yapı Kooperatifi arasında 15 Haziran 2022’de sözleşme imzalandı.
Yıkılan Dilber Apartmanı’nın olduğu alana toplam 40 daire yapılacak. Kooperatif üyeleri, 32 kat malikinden oluşuyor. Belediyemizin meclisinde kabul edilen, uygulamaya konulan %20’lik emsal artışıyla fazladan yapılacak sekiz dairenin satışından elde edilecek kazançla 40 dairenin inşaatı tamamlanacak. Belediyemizin şirketleri, %1 gibi sembolik kâr oranıyla müteahhitlik hizmetlerinde kooperatife gereken desteği verecek. Dilber Apartmanı’yla başlayan süreç, Çiçek Hanım ve Kılıç Apartmanları’yla devam edecek. Proje modeliyle birçok orta hasarlı bina için yurttaşlara destek olmayı amaçlıyoruz.
Projenin hazırlık süreci, kapsamı, içeriği, hedef kitlesi, bölgeye ve İzmir’e katkısı hakkında bilgi verir misiniz?
TUNÇ SOYER: Orta hasarlı olduğu tespit edilen binaları nedeniyle bize başvuruda bulunan apartman sakinlerine yeni yapılacak apartman için bir kooperatif kurmaları önerisinde bulunduk. Deprem mağduru olan apartman sakinleri,
Halk Konut Yapı Kooperatifi’ni kurarak, kendi yapacakları yeni binanın müteahhidi oldu. Dilber Apartmanı, pilot projemiz oldu ve devamı geldi. Basit bir kentsel dönüşüm projesi yapmıyoruz, aslında hep beraber dünyayı değiştiriyoruz.
Halk Konut Projesi’yle kurduğumuz model, İzmir’e de, Türkiye’ye de umut olacak. Bu sözlerim size fazla iddialı gelmesin lütfen. Bunu nasıl yaptığımızı anlattığımda bana hak vereceksiniz.
Güvenli yapılaşma programı olarak adlandırdığımız Halk Konut Projesi’nde binaların dönüşümü için talepte bulunulması hâlinde arsa rayiç bedeli, ortalama daire büyüklüğü, yapının hasar derecesi, maliklerin konut sahipliği ve kooperatifleşme durumu gibi kriterler değerlendiriliyor, en fazla ihtiyacı olan kesimlere öncelik veriliyor.
Depremde binaları hasar gören, yıkılan, yıkılacak ya da riskli yapı sahibi olan malikler, Halk Konut adıyla bir yapı kooperatifi kurarak, arsalarındaki hisselerini kurdukları kooperatife devredecek ve kooperatif hissedarı olacak. İlgili mevzuat gereğince geçici yapı müteahhitliği belgesi alınacak. Yapı kooperatifinin üyesi depremzedeler, kendi aralarında uzlaşarak yeni binaları için hazırlanan avan projelerde sahibi olacakları dairelerin katlarını, cephelerini ve büyüklüklerini belirleyecek. Kooperatifin, Ortak Girişim’le imzalayacağı sözleşme kapsamında alacağı teknik destek, binanın yapımına yönelik proje ve ruhsat süreçlerinin koordinasyonunu, alt yükleniciler ve tedarikçiler arasında yapılacak sözleşmelere ilişkin teknik, idari ve mali şartların oluşturulmasını, yapım süreçlerinin koordine edilmesini ve kalite denetimlerini içerecek. Kooperatif üyeleri, ilk etapta resmî yapının yaklaşık maliyeti üzerinden hesaplanan proje ve betonarme taşıyıcı sistem tutarını hisseleri oranında karşılayarak, bu kısmı kendi öz finansmanlarıyla inşa etmiş olacak. İnşaatın bu aşamasından sonra, emsal artışıyla yapılacak daireler, kooperatif tarafından ilgili mevzuat doğrultusunda belirlenecek fiyatla üçüncü şahıslara satılacak ya da Ortak Girişim tarafından satın alınacak.
Artan maliyetler doğrultusunda hesaplanacak yeni bütçeye göre hisseleri doğrultusunda tüm katılımcılar tarafından ek finansman temin edilerek bina tamamlanacak. Binaların tamamlanmasının ardından Ortak Girişim’in sattığı dairelerin arsa ve yapım maliyetleriyle satış bedelleri arasındaki fark, resmî harcamalar da düşüldükten sonra, kooperatife iade edilecek.
Böylesi karmaşık ve zorlu bir sürecin yönetimi ancak İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin tecrübesiyle mümkün olabilirdi. Bu düzeyde karşılıklı güven, katılımcı bütçe ve şeffaf maliyetle mümkün oluyor. Yapım işleri, alt yükleniciler ve tedarikçiler tarafından yürütülüyor. Teknik yeterliliklerin Ortak Girişim tarafından değerlendirilmesinin ardından, alt yüklenicilerin ve tedarikçilerin belirlenmesine Ortak Girişim’in her bir üyesinin atayacağı birer temsilciyle kooperatifin belirleyeceği iki temsilciden oluşturulan komisyon oybirliğiyle karar veriyor. Bu, başta söylediğim gibi, halkın umudu kendi eliyle inşa etmesi değil de, nedir? İnsanlar kendi kaderlerini tayin ediyor, kendi kendilerini yönetiyor, sadece bina değil, örgütlü bir demokratik kurumsallık inşa ediyor.
Sadece bugünün sorunlarına değil, geleceğe de umut olmak için yeni binalarda yapı sağlığı izleme sistemi, yeşil çatı ve güneş enerjisi sistemleri hayata geçiriliyor, binaların ortak alanları için bu sistemden aydınlatma sağlanıyor. Yağmur suyu hasadı sisteminin de inşa edileceği sistemde, binaların cepheleri için Akdeniz kentlerinin dokusunu yansıtacak cephe tasarımları uygulanacak. İnşa edilecek binalarda iklim krizinin etkilerinin en aza indirilebilmesi amacıyla A sınıfı enerji kimlik belgesi hedefleniyor. İzmir’in tüm Türkiye’ye ve dünyaya umut olacağı, ilham vereceği bir proje olan Halk Konut Projesi’yle gurur duyuyoruz. Bu umudu mümkün kılan herkese teşekkür ediyorum.
Projeyi planlarken bütçe, yatırım, kaynak ve mevzuat açısından herhangi bir zorluk yaşadınız mı? Yaşadıysanız, bu zorlukları aşmak için hangi çalışmaları yaptınız?
TUNÇ SOYER: İzmir’le birlikte tüm Türkiye’nin sarsıldığı 30 Ekim depreminin ardından, büyük bir dayanışma örneği sergileyerek, yaşadığımız acıyı birlikte göğüsledik. Yaralarımızı birlikte sarmaya çalıştık. Yaşadıklarımız bize gösterdi ki, zorluklara rağmen kentsel dönüşümde başarılı olmak mecburiyetindeyiz. Fakat ekonominin dibe vurduğu bu dönemde kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesi sürecinde karşımıza birçok engel çıktı. Kazancı düşük, riski fazla gören müteahhitler ihalelere dahi girmiyordu, kentsel dönüşüm projelerinden uzak duruyordu. İşte İzmir’de bir ilki daha hayata geçirmemizin hikâyesi bu olumsuz koşullarda başladı. Halk Konut Projesi’yle kentsel dönüşüm çalışmalarımıza kooperatif modelini ekledik. Binaları yıkılan, yaşanamaz hâle gelen depremzedeler için sosyal ve şeffaf belediyecilik anlayışıyla hayata geçirdiğimiz bu model, kıvançla söylüyorum ki, Türkiye’de bir ilk.
Sürece dahil olmamızda konut sektöründeki firmaların yaklaşımı ve sahadaki sorunlar belirleyici oldu. Çeşitli firmalarla anlaşma sağlamaya çalışan depremzedeler, teknik ve idari bilgi eksikliğinden kaynaklı güvensizlikler yaşıyor, artan maliyetlerin baskısı altında karar vermekte zorlanıyor. Müteahhitler ise, her geçen gün artan maliyetler ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle yüksek risk fiyatlıyor. Dolayısıyla projeler, depremzedeler tarafından mali açıdan erişilebilir olmaktan çıkıyor.
Biz, bu durumu vatandaşlar lehine değiştirmek zorundaydık. Üç temel ilkeyle (yerinde dönüşüm, %100 uzlaşı ve garantörlük) İzmir’in dört bir yanında yürüttüğümüz kentsel dönüşüm projelerine kooperatifleşmeyi teşvik edecek bir sistem getirdik. Gaziemir, Ege Mahallesi, Uzundere, Ballıkuyu, Çiğli Güzeltepe ve Örnekköy olmak üzere altı bölgede kentsel dönüşüm aynı anda devam ediyor, 3.958 bağımsız birimin yapımı sürüyor, 2.500 bağımsız birim yapım ihalesine hazır hâle geldi. Hedefimiz, 20.000 konut yapmak.
Halk Konut Projesi, İzmir’de deprem riskini en aza indirmenin önemli bir aracı. Depremzedelerin kendi konutlarını yapabilmesi için yurttaşlara belediye güvencesi veriyoruz ve teknik yardım desteği sunuyoruz, ama her şeyin ötesinde bu, çok büyük bir dayanışma örneği. 30 Ekim’de İzmir’in başlattığı, bugün Halk Konut Projesi’yle devam bu dayanışma inanıyorum ki tarihe geçecek.